вопросы безопасности

Добрый вечер Уважаемые!

Так получилось, что у меня возникла необходимость покупки квартиры, а поскольку я этим раньше не занимался, то, с целью ознакомления с ситуацией на рынке, почитал ряд тем на нескольких форумах. Почитал и запутался окончательно. В прессе и на форумах полно инфо о том, что покупатель квартиры фактически не защищён ни от чего: агент его может «кинуть» и исчезнуть, агенство развалиться, застройщик обанкротиться, при покупке у хозяина, могут найтись родственники-претенденты, которые осудят купленную квартиру….. и т.д. и т.п. Прошу, если есть возможность, проведите ЛИКБЕЗ: что лучше первичка или вторичка т.е. плюсы и минусы, что такое А.Н. , агенты, владельци, застройщики….. у кого из них безопасней покупать?....... Из вопросов виден уровень моего дилетанства….. Помогите разобраться. Заранее благодарен.

 

1.Яндекс Вам в помощь

2.самый раскрученный бренд: www.bn.ru

там есть форум.почитайте.

3.далее..

те же самы вопросы задайте в поисковике

 

Что ж, спасибо и за такой совет, хотя я попросил совета от компетентных пользователей уже после того, как посмотрел Яндекс, поисковики и т.п. Там всё путано..... идут дискуссии......, а хотелось бы конкретики

 

Вопросы уж больно расплывчатые, тут можно фундаментальный труд написать. Попробую ответить вкратце, однако - это лишь моё личное мнение, а не руководство к действию.

1. Вторичка лучше, чем первичка. Потому что: качество строительства сейчас безобразное; жизнь в новостройке, под непрерывный аккомпанемент перфораторов, некомфортна; большой риск замораживания стройки; проблемы с вступлением в право собственности; электричество по временной схеме, неработающие лифты и прочие заморочки новостроя.

2. АН - это контора, которая крышует агентов))). Некоторые АН более-менее трепетно относятся к своей репутации, другим наплевать. В общем, главное - выбрать агента, а не агентство.

3. Агент - посредник, который помогает Вам провести сделку, проверяет документы, знает - что нужно и куды бечь))). Если не имеете опыта проведения сделок с недвижимостью, лучше заплатить агенту.

4. Владелец - он и есть владелец. Человек, на чьё имя выписаны документы о собственности на данный объект.

5. Застройщик (в тематической интерпретации) - организация, имеющая право торговать квартирами в данной новостройке. Это может быть заказчик строительства (тот, кто платит деньги), генподрядчик или субподрядчик, с которым за работу рассчитываются квартирами. Зачастую, одинаковые квартиры в одном и том же доме продаются ими по разным ценам.

Имхо, безопаснее всего покупать квартиру на вторичном рынке от владельца (не по доверенности), прожившего в этой квартире чем дольше, тем лучше, способного внятно изложить историю квартиры и историю прописок-выписок в ней. При этом, желательно, чтобы Ваши интересы представлял грамотный и опытный агент.

 

конкретика- ДОРОГО стоит, чтобы тут распинаться и постить цитаты из нета))))

Приходите в парочку-тройку АН- пообщайтесь с ручкой-бумагой...

там бесплатно и БОЛЬШЕ нашего спецы расскажут))))

 

С агентствами недвижимости я естественно пообщаюсь, но агентов то я и опасаюсь больше всего, т.к. возможен их сговор с хозяином (такие примеры обсуждались на ряде просмотренных мною форумов), в любом случае он будет в первую очередь блюсти свои интересы (даже если не тупое «кидалово», то чем дороже он продаст, тем больше абсолютная величина % его вознаграждения), а пользователи на форуме лица нейтральные – они дают более объективный совет.

Спасибо «ведьма» за ответ, появилась ясность. Последние вопросы:

-существует ли такая услуга – юридическая проверка подготовленных для продажи документов – гарантии чистоты сделки – ответственность - кто оказывает, стоимость услуги?

-Когда передаются деньги за квартиру – после нотариального оформления договора или можно настаивать на передаче денег после оформления права собственности в «регистрационной палате»? Можно ли не вносить залог, а рассчитаться полностью после регистрации собственности.

Ещё раз искренне благодарю за ответы.

 

АН.Платит покупатель.Но лучше всего представить копии документов на СТАРОГО хозяина в страховую компанию и ПОСЛЕ сделки - застраховать "титул".Титул страхуется на 3 года (ежегодно продлевая страховку)

Этот шаг обезопасит Вас в случае конфликта от потери недвижимости

Залог-ОБЯЗАТЕЛЕН.Без него- сделку никто делать не будет.Нужно только оговаривать в договоре с АН- причины, по которым Вам ОБЯЗАНЫ будут вернуть залог.

После подписания договора купли-продажи деньги кладутся в ячейку банка (если в двух словах)

Аренда ячейки- 50/50 за счет покупателя и продавца.

После регистрации сделки в ГБР- деньги переходят в собственность продавца (опять же- в двух словах)

 

Услуга существует. Этот вопрос можно выяснить в крупных агентствах. А ещё можно застраховать сделку. Страховщики - народ не глупый, зазря денег платить не станут, а значит - проверят со всей тщательностью.

Деньги закладываются на хранение в банковскую ячейку перед нотариатом. Составляется отдельный договор о расчетах, где четко прописывается: когда, кто, на основании каких документов и в чьем присутствии имеет право взять пакет(пакеты). Без залога, если сделка идет через агентство, обойтись проблематично. Но можно поторговаться по сумме. Полный расчет, т.е., получение продавцом денег из банковской ячейки происходит на основании предъявленного свидетельства о государственной регистрации. Агент получает свой пакет с деньгами после всех въездов-выездов и подписания акта о передачи квартиры покупателем. Все прочие варианты (бывает, продавцу, чтобы выехать, нужна какая-то сумма денег) обсуждаются и тщательно вписываются в договор о порядке расчетов. На любые полученные суммы денег пишутся расписки.

 

Там помнится ещё момент был, что сделка может быть оспорена в течении 3-х лет в одних случаях и 10-ти (!) в других. Про три года известно, касательно 10-ти слышал по-моему на Эхе в консультациях какого-то юриста. Интересно, в каких случаях.

 

я что-то про 10 не слышал ничего

Если найдешь инфу- дай ссылку)))

 

Я слышала про 10. Но, тоже, как-то расплывчато. А было бы интересно узнать.

 

разъяснение по срокам исковой давности - всё хитро:

(Зарегистрируйтесь или Авторизуйтесь)

 

кароче!

10-ка была раньше.

Чичас- треха-и ниипет!!!

Страхование титула- и будет щастье!

 

всё сложнее. ТРИ года, НО - с того момента, когда истец узнал о сделке... даже если он узнает о сделке через двадцать лет - три года начнут отсчитываться с ЭТОГО момента )) так что, в принципе, оспорить сделку могут спустя любое время после её свершения...

 

угу.тока вот оспаривать может только ВЛАДЕЛЕЦ собственности))

а если ты имеешь ввиду про родственников, которые рядом не жили- так для этого с владельца старше 50 лет берут справку с ПНД

 

А ты бы подписал договор купли-продажи, не простая письменная форма, а нотариальная, без того чтобы под твою квартиру перед этим заложили деньги в сейфинг?

 

Пат!

Не придирайся к словам!

Я ж написал:

есть время- как агент по недвижимости и разжевывай ему тут на форуме ВСЕ вопросы

тем более- ты ЗАНЕШь условия-когда деньги можно забрать из сейфа БЕЗ проблем (ехидно)

 

Вариантов банковских закладок ни один. "Передача денег" - открытие банковской ячейки с изъятием денежных средств продавцом, должна происходить после внесения соответствующей записи в реестр прав (переход права собственности состоялся), исполнения продавцом перед Вами всех своих обязательств: подписание акта приема-передачи квартиры с передачей всех возможных квитанций, ключей, а так же Ф 9 с информацией о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных на момент сделки. Еще! Зарегистрированные третьи лица. Если в приобретаемой Вами квартире прописаны лица, не являющиеся собственниками, - третьи лица, то советую Вам принудить их агента отправить своих клиентов к нотариусу и написать обязательство-гаранию. Примерно так будет написано : "Мы такие-то такие-то знаем о предстоящей продаже такой-то квартиры по такому-то адресу и обязуемся сняться с регистрационного учета с такие-то сроки...". Если с выпиской будет накладка - выпишут одним судебным заседанием.

Залог. В период кризиса залоги минимизировались. Если раньше залог принимался и 100 000 руб, то сейчас и 20 000 руб.

 

Благодарю! Дальше буду разбираться сам.

Небольшое уточнение: murmur, - что такое "с владельца старше 50 лет берут справку с ПНД"

 

Как вариант - продавец стоит на учете в ПНД. Агентство позаботилось о справке, что имеет право на сделку. Пока искало покупателя, пока искало встречку, прошел месяц. Справку естественно никто новую не брал. А в идеале должна быть выдана в день сделки. И таких подводных камней до ... много короче.