Бесплатные консультации по сделкам с недвижимостью Консультации. | страница 8

Спасибо за ответы!

Как проверить застройщика? Какой тут алгоритм?

Заключается ДДУ, работают по ФЗ 214. Достаточно будет этого?

 

да

 

По ФЗ 214 безусловно надежней, но ни кто не мешает еще и по интернету отзывы поискать. Если у застройщика есть какие-то системные проблемы, то о них пишут в сообществах, которые организуют покупатели для обмена информацией.

 

а у кого продающего по 214 сейчас проблемы?

 

Алена где-то перечисляла хроников, тех, у кого проблемы систематически.

Сама на данный момент не отслеживаю, нет клиентского запроса.

 

это где-то здесь:

в общем читаем ВНИМАТЕЛЬНО, вдумчиво, со всеми знаками препинания

 

Добрый вечер,форумчане!В связи с интересом к стройке в последнее время в моей теме ,прошу немножко внимания,дабы обезопасить и привлечь внимание!Сегодня ко мне обратились мои клиенты ,чтобы проверила документацию да и оформила покупку студии в неком ЖК"Яблоневый Цвет"(М. Верево, ул Кириллова Район: Гатчинский).Изначально привлекают очень низкими ценами:1 160 000-за студию,30м2,при ЭТОМ:обещают сдаться в 3кварт 2014!Позвонила в отдел продаж,скоро поеду документацию смотреть, но уже услышала полный бред от представителя отдела продаж-во-первых,предлагают вносить всю сумму по ПД(предварительный договор долевого участия,когда грубо говоря,Вы вносите всю сумму,а застройщик к определённому времени(мне сказали 2 месяца)обязуется предоставить разрешение на стройку...Во вторых,сдаваться заявили в 3 квартале 2014,а на данный момент нет даже котлована!«МАТРИКС»-застройщик,на сайте ипшут,что более 15 лет работы на рынке,но лично я слышала ,что застройщик славится лишь строительством частных домов,больших ЖК в его "коллекции "нет.Как съезжу в отдел продаж,кому интересно напишу,что увидела,может и мнение измениться,но будьте осторожнее!!!

 

Здравствуйте! Сделка, когда права и, что ВАЖНО обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу,то бишь к Вам Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был первоначально заключен договор с застройщиком. Переуступка бывает(Прошу читать внимательно)А) по договорам инвестирования, Б)соинвестирования, В)предварительным договорам купли-продажи Если первоначально заключен договор о долевом строительстве – то перейдут установленные в нем права, если предварительный договор продажи – то права по нему, договор соинвестирования – права по договору соинвестирования .Будущему покупателю прав на квартиру сделка по переуступке может быть интересна тем, что он получает возможность купить площадь в доме, который уже распродан, продажи квартир в котором приостановлены и когда застройщик продаёт квартиры уже дороже,ведть проще и безопаснее купить квартиру от застройщика-И ПОЭТОМУ квартиры по переуступке как правило дешевле. Обычно, желающие продать квартиру по переуступке,обращаются в агентство,а профессионалы всё равно наценят свою комиссию,разница между ценой застройщика и переуступаюшего права станет почти незримой.Но не факт-всё зависит от причины продажи да и желаемой скорости желаемой продажи.

У продавцов могут быть различные цели -кто-то просто зарабатывет-покупает квартиру в котловане по минимальной цене,продаёт перед оформлением в собственность-дабы просто получить разницу,а кому-то срочно нужны деньги,кто -то просто разочаровался по различным причинам в объекте.

Обезопасте себя-выясните кто застройщик, узнайте,какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо выполнить, письменное разрешение на переуступку и другую информацию. Необходимо убедится в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен первоначальным инвестором. Это важно еще и потому, что если вдруг застройщик (инвестор) откажется отдать квартиру лицу, получившему права на нее по переуступке, передавший такие права никой ответственности нести не будет.Узнайте состояние взаиморасчетов продавца права с застройщиком – сколько денег уже заплачено, какие предоставлялись рассрочки, скидки, начислялись пени за просрочки платежей, проценты по рассрочкам. Если какие-то суммы не доплачены, то их будет необходимо доплатить до заключения договора переуступки – в противном случае договор переуступки может быть признан недействительным, а застройщик отказать в получении квартиры.

В каждом договоре прописан график оплаты, по этому графику можно определить, сколько продавец уже заплатил застройщику, сколько должен заплатить. Документами, которые подтверждают факт оплаты, могут служить акты или платежные поручения банка об исполнении.

При покупке по переуступке одним из основных рисков являются «двойные продажи». К примеру, можно переуступить права на одну и ту же квартиру 2,3,4 и более раз. Ведь единого реестра договоров не ведется в стране и договора уступки не подлежат какой-либо регистрации. Хорошо, если реестр договоров ведет и оперативно обновляет сам застройщик (инвестор) – в таком случае необходимо обратиться к застройщику и узнать «историю» квартиры. Он расскажет и покажет вам, когда и кому, на каких основаниях переуступалась квартира, какое имеет к ней отношение, предлагающий вам совершить сделку. Обычно, крупные и проверенные застройщики ведут свой реестр

Обязательно учтоните-не покупалась ли квартира в ипотеку или в кредит,иначе доплачивать долг будете Вы.

Основная трудность кроется в том, что формы договора переуступки долга и договора цессии, в рамках законодательства строго не регулируются. Но при этом имеют ряд положений в Гражданском Кодексе РФ, несоблюдение которых может обернуться проблемами правового характера.

В первую очередь, при составлении договора часто упускают из внимания п.1 ст.389 ГК РФ, гласящий: «Уступка права требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме». А часто выходит так, что договор о передаче прав третьему лицу, заключается в виде протокола или акта, в случае суда делая эту сделку недействительной.

Стоит заметить, что привлечение к процессу составления договора перевода долга или цессии профессионального юриста или агента позволит существенно снизить вероятность неприятных казусов. В то время, как юридически безграмотно составленный документ, может обойтись весьма и весьма плачевной ситуацией.

 

Чтобы не плодить одинаковых тем, напишу здесь. Собираюсь покупать квартиру-студию, но не знаю на какую сумму нужно рассчитывать, причем брать собираюсь в ипотеку. Квартира нужна либо в городе, либо в ленобласти, но не далеко. Если брать в еще недостроенном доме, то желательно, чтобы срок сдачи был как можно скорее - до 2 квартала 2014 года. По цене - до 1,8 млн. руб. Отсюда вопрос: есть ли такие квартиры? В инете находил подходящие по параметрам, но не знаю правда ли это, если кого заинтересует скину ссылки на объекты.

 

Ответила в личку

 

АлёнаСПБ, спасибо за такой развернутый ответ!

 

Обращайтесь!Всегда рада помочь

 

Алена, а как может стоить 2х к кв в кирпичном доме на Тамбовской (д.75) 2 этаж. У меня выбор - продать или сдавать. Лучше в личку, сейчас от Родины далеко, вернусь через 2 недели только

 

Ответила в личку

 

ответил в личку

 

Алёна, будьте добры, подскажите.

Ищется кв-студия. На руках будет ~ 2 500 тыс. руб.

Без риелтора как-то пугливо. В какую сумму можно будет приобрести квартиру за вычетом всех затрат (риелтор...). Правда, даже в эту сумму ничего толкового найти не можем. Хочется новостройку. Срок сдачи - 1 кв. 14 максимум. Ну, либо хорошую вторичку.

Смотрели в основном ЛенСпецСму.

 

Здравствуйте!Если вы рассматриваете новостройки от ЛенСпецСму ,то можете приглядеться,например,к "Ласточкину гнезду"(Октябрьская набережная,118)- и в срок укладываетесь, и в сумму.В Девяткино,например, можете рассмативать за озвученную сумму -либо уже готовую студию по переуступке,дибо на однушку в строящемся доме..Вариантов не мало.Если вы ищете квартиру в новостройке-риелторам Вы вообще ничего не доложны,им оплачивает работу застройщик,если вторичный рынок(переуступка в том числе)-от 50 до 150 тысяч-в зависисмости от агента и от объёма работы.

 

от 80 и меньше

 

Я не рассматриваю маклеров,как специалистов,готовых грамотно провести сделку по переуступке.Подобные ценники нереальны для агентства.Сложности её проведения уже писала.

 

я говорю не про маклеров а про риэлтора.

И тем более, я не рассматрвиал в своем посту стоимость агентств

Ценник вполне реален для отдельно взятого агента по недвижимости, который реально оценивает стоимость своих мозгов и своих телодвижений

Если есть два аналогичных товара- я выберу дешевле. И если надо-возьму товар БЕЗ упаковки

ТАК-более понятно о чем я говорю?