Недвижимость и мы. Домашнее пособие для покупателей и продавцов.

Памятка для продавцов.

( Ленобмен. Рубрика в блоге: Домашнее пособие)

Покупатели в данный момент на рынке недвижимости в основной своей массе представляют собой граждан с деньгами Условными.

Что это значит?

Что это значит, что хотя бы часть денежных средств – это деньги кредитные или выплачиваемые по социальным программам, то есть деньги данные им банком или государством на определенных Условиях. Реальными эти самые деньги станут только после выполнения покупателями определенных условий.

При наличии таких Условных денег требуется от покупателя определенные знания, которые позволят им правильно выбрать объект, который можно будет приобрести.

Сейчас Покупатели, стремясь сэкономить на услугах агента, пытаются совершить самостоятельно все действия, связанные с приобретением объекта. И если подобрать площадь на данном этапе и не составляет большого труда, то основные проблемы начинаются в банке.

Часть сделок, в которых не участвует ни одного представителя агентства недвижимости, в результате рушится именно на момент закладки денежных средств, либо у продавца возникают проблемы с получением денег и дело доходит до расторжения уже совершенных операций.

Рассмотрим риски продавца при такой операции:

Ситуация первая.

Цель продавца просто получить денежные средства.

Условия банка, выдающего кредитные средства, - обязательное присутствие покупателя на момент выдачи денег продавцу.

Условия банка взять на хранение дубликат клиентского ключа (либо оригинал ключа), при этом опечатав его и передав сотруднику банка. При этом надо понимать, что практически не один кредитный банк не отвечает за заложенные денежные средства.

Условия банка, производящего безналичные расчеты, произвести покупателем те действия, в которых он практически не заинтересован.

Ситуация вторая.

Цель продавца получить взамен проданной им покупателю квартиры другую площадь, с доплатой им денежных средств. Здесь уже продавец становится и покупателем. (назовем его покупателем №2) При этом возможно тоже имеет Условные деньги и уже в другом совершенно банке. При этом еще и увеличивается количество участников сделки, и такая сделка называется Цепочкой.

При такой ситуации для продавца второй квартиры наступают все риски, указанные в Ситуации первой. Но, еще и усугубляются наличием второго покупателя и условий, которые выдвигают его банки.

Но наш Продавец несет риски покупателя, которые тоже имеют место быть.

Ситуация третья.

Цель продавца получить взамен проданной им площади квартиры другую площадь и получить доплату.

Здесь наш продавец разделяет риски продавца в полном объеме и дополнительно еще получает зависимость от продавца, приобретаемого им объекта, если деньги будут заложены в один сейф.

Здесь перечислены только часть рисков, с которыми сталкивается продавец. Но, ошибочно считать, что такие сделки провести невозможно к обоюдному удовольствию сторон. Поэтому все-таки наличие профессионалов на определенном этапе становится необходимым и что главное Решающим условием для грамотного проведения таких сделок.

Практика показывает, что только специалист по недвижимости, а не специалисты банков могут принимать правильные решения в таких ситуациях. Надо понимать, что банки преследуют только Свои цели и действуют в Своих интересах.

Поступайте разумно. Удачи!

Елена Михалевская

Памятка для покупателей

(Ленобмен. Рубрика в блоге: Домашнее пособие)

Покупатели в данный момент на рынке недвижимости в основной своей массе представляют собой граждан с деньгами Условными.

Что это значит?

Что это значит, что хотя бы часть денежных средств – это деньги кредитные или выплачиваемые по социальным программам, то есть деньги данные им банком или государством на определенных Условиях.

Реальными эти самые деньги станут только после выполнения покупателями определенных условий.

При наличии таких Условных денег требуется от покупателя определенные знания, которые позволят им правильно выбрать объект, который можно будет приобрести.

Сейчас покупатели, стремясь сэкономить на услугах агента, пытаются совершить самостоятельно все действия, связанные с приобретением объекта. И если подобрать площадь на данном этапе и не составляет большого труда, то основные проблемы начинаются в банке.

Часть сделок, в которых не участвует ни одного представителя агентства недвижимости, в результате рушится именно на момент закладки денежных средств, либо у продавца возникают проблемы с получением денег, что может привести к расторжению уже совершенных сделок.

Самая большая и распространенная ошибка Покупателя, - это та, что бытует мнение, что сотрудники банка сделают все для того, что бы сделка прошла без рисков для клиента. Это самое большое заблуждение. Кстати иногда такое мнение бытует и у не очень опытных агентов. Надо помнить. Банк сделает все, что бы обезопасить ….Себя и только Себя. Для этого они и работают. Их задача выдать ипотеку, начислить субсидию, а чем будет потом рисковать Покупатель, - это не их проблемы.

Рассмотрим же риски покупателя:

Ситуация первая:

Покупатель подобрал себе объект в «прямой продаже», что означает, что продавец объекта готов получить деньги.

Здесь необходимо учитывать, что в большинстве банков существует условие - взять на хранение дубликат клиентского ключа (либо оригинал ключа), при этом опечатав его и передав сотруднику банка. При этом надо понимать, что практически не один кредитный банк не отвечает за заложенные денежные средства.

Ответственность на все время хранения денежных средств возлагается на Покупателя, что и указывается косвенно в договоре купли – продаже.

Надо учитывать, что Покупателю начисляются кредитные проценты с момента закладки денежных средств, а не с момента получения им Регистрационного свидетельства на площадь. Это означает, что неполучение продавцом денежных средств, а большей части Несвоевременное получение им денег, приводит к Расторжению уже состоявшейся сделки. При этом Покупатель несет все расходы, связанные как с уже совершенными действиями, так и с последующим расторжением. А, учитывая еще и проценты за выданный кредит, суммы набегают немалые.

Ситуация вторая:

Покупатель подобрал себе объект, продавец которого хочет получить взамен проданной им покупателю квартиры другую площадь, с доплатой им денежных средств. Здесь уже продавец становится и покупателем. (назовем его покупателем №2)

При этом возможно тоже имеет Условные деньги и уже в другом совершенно банке. В этом случае еще и увеличивается количество участников сделки, и такая сделка называется Цепочкой.

Риски покупателя увеличиваются в сравнении с ситуацией первой, потому что выполнение им обязательств еще и обременено выполнением обязательств другим лицом – покупателем №2, которому другой банк может диктовать свои условия.

Ответственность покупателя усугубляется еще и ответственностью за третьих лиц.

Ситуация третья

Покупатель выбрал себе объект, продавец которого хочет взамен проданной им квартиры получить не только другую площадь, но и получить доплату.

То есть мы имеем снова цепочку, в которой не только два покупателя, но и два продавца.

Наш покупатель должен быть уверен, что расчеты будут Вовремя проведены с обоими продавцами. Именно поэтому его риски увеличиваются, потому что невыполнение обязательств или несвоевременное выполнение грозит расторжением уже со стороны двух продавцов.

Здесь перечислены только часть рисков, с которыми сталкивается Покупатель.

Но, ошибочно считать, что такие сделки невозможно провести к обоюдному удовольствию сторон.

Поэтому все-таки наличие профессионалов на определенном этапе становится необходимым и что главное Решающим условием для грамотного проведения таких сделок.

Практика показывает, что только специалист по недвижимости, а не специалисты банков могут принимать правильные решения в таких ситуациях. Надо понимать, что банки действуют в своих интересах.

Поступайте разумно. Удачи

Елена Михалевская

 

Каким же образом наличие риэлтора заставит банк нести ответственность за заложенные средства в ячейку и не взимать с покупателя лишних денег за дополнительные ненужные услуги? Или сам риэлтор возьмет на себя ответственность за сохранность заложенные в банковскую ячейку деньги?

 

Вы наверное сама агент вот и рекламируете. Блин, людей запугали, что буханку хлеба без агента не купить будет. А агенты эти все мошенники. Говорят одно, а в договоре другое. А чтобы понять этот идиотский юристкий язык я должен несколько дней и с друзьями, а потом понимаю, сто меня элементарно обманули. А подпись уже я поставил. Нафиг вы нужны агенты. Денег берёте немеренные, ни за что не отвечаете и ничего не делаете, так и нотариусы. Просто кровососы, рак на ровном месте.

Мне сказали, чтоб я принёс нотариально заверенное заявление, а том, что я не женат. А нотариус кто мне, роственник, свечку держала? А вот за этот дибелизм я отдал 300р.

 

Согласен. Тут агенты больше нужны для быстрого оформления документов(т.к. знакомств у них много в данной сфере), и может психологической уверенности(всё таки 3-е лицо,свидетель если что). Недавно смотрел все этапы зделок от адвокатов с коментариями последних(ежли найду, выложу позже) 1.Нотариус не явл. гарантом сделки,для регистрации достаточно договора за подписью покупатель/продавец. 2.Банковские ячейки упрощают риски процедуры(но тут надо всё хорошо обдумать о порядке получения ключа, хотя процедура вобщем уже отлажена) 3. Агент не юрист(тут уже от репутации агенства зависит).

 

взято из (Зарегистрируйтесь или Авторизуйтесь)

Оформление сделки купли продажи квартиры

Прежде всего покупателю и продавцу необходимо определиться, будут ли ониполностью самостоятельно заниматься оформлением сделки или прибегнут кпомощи риэлторских фирм. Почти все крупные риэлторские фирмы сейчас оказываютуслуги по оформлению готовых вариантов сделок за умеренную сумму (300-500долларов). Они предоставляют нотариальные услуги, обеспечивают безопасныймеханизм передачи денег и ускоряют процесс государственной регистрациисделки. В любом случае, сторонам важно знать все этапы совершения сделки,чтобы самим контролировать ситуацию.

Сделка купли-продажи квартиры считается совершенной только с моментаее государственной регистрации. Порядок этой регистрации определяется Федеральнымзаконом.

Следует иметь в виду, что для совершения сделки купли-продажи нотариальноеоформление обязательно только в случае заключения договора купли-продажис пожизненным содержанием (договора ренты). Во всех остальных случаях достаточнозаключить договор в простой письменной форме, то есть составить один документ,подписанный сторонами, участвующими в сделке. Такой договор может помочьсоставить любой квалифицированный юрист или нотариус. После этого необходимообратиться в учреждение юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округапо месту нахождения предмета сделки - квартиры (п. 1 ст. 9 Федеральногозакона). Однако подавляющее большинство сделок купли-продажи квартир оформляетсяу нотариуса. Преимуществанотариального оформления сделки купли-продажи квартиры Напомним, что с 31 января 1998 г., т. е. с момента вступления в силу Федеральногозакона, договоры отчуждения квартиры (в том числе и купли-продажи) не требуютобязательного нотариального удостоверения. Согласно ГК РФ для этих сделокпредусмотрена простая письменная форма (то есть стороны должны закрепитьдостигнутые между ними договоренности в письменном виде и скрепить своимиподписями). Затем договор должен пройти государственную регистрацию. Каковы обязанности нотариуса, удостоверяющего договор купли-продажи квартиры?Прежде всего нотариус обязан разъяснить сторонам, обратившимся к нему,смысл и значение заключаемого договора и проверить, соответствует ли содержаниедоговора действительным намерениям лиц, собирающихся его заключить (Основызаконодательства Российской Федерации о нотариате). Проще говоря, выяснить,соответствует ли намерению и желанию сторон то, что изложено на бумаге.

Кроме того, при удостоверении сделки нотариус обязан убедиться в дееспособностиграждан, участвующих в сделке. Другими словами, прежде чем удостоверитьсделку, нотариус обязан убедиться, что стороны договора понимают значениесвоих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются по причинеплохого самочувствия насчет предмета сделки. Это устанавливается путембеседы с лицами, обратившимися с просьбой удостоверить сделку. Затем нотариусудостоверяет сделку, после чего еще раз обязан удостовериться в правильностиотражения в договоре действительной воли сторон, для чего должен зачитатьвслух договор участникам сделки.

Заметим, что на учреждение юстиции, которое регистрирует сделки, невозлагается обязанность проверки дееспособности сторон, которые заключилив простой письменной форме сделку по отчуждению недвижимости. Не возлагаетсяна него также обязанность по разъяснению сторонам смысла и значения совершеннойи представляемой для регистрации прав сделки по отчуждению недвижимости,а также ее соответствия действительным намерениям сторон. Может ли нотариус быть свидетелем в суде по делам о признании сделок купли-продажиквартиры недействительными?В настоящее время в суды поступает большое количество дел по признаниюсделок купли-продажи квартир недействительными. Как правило, недействительнымитакие сделки признаются по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, согласнокоторой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимсяв момент ее совершения в таком состоянии, когда он был не способен пониматьзначение своих действий или руководить ими, признается недействительной.Если эти сделки удостоверялись нотариально, суд может допросить нотариусав качестве свидетеля об обстоятельствах совершения сделки. При этом можноустановить хотя бы "момент совершения" сделки, каким образом она совершалась,как вел себя гражданин, как он себя чувствовал, в каком состоянии находился,мог ли он, с точки зрения нотариуса, отдавать отчет в своих действиях,понимал ли он их значение. Выяснив эти обстоятельства, суд, учитывая другиедоказательства, сможет сделать вывод об обоснованности исковых требований. Имеет ли место риск при заключении сделки купли-продажи только в простойписьменной форме?При рассмотрении сделки, заключенной в простой письменной форме, особенноесли сделка нотариально не удостоверена, суд не сможет определить дажекогда она была совершена, то есть подписана сторонами, не говоря уже обопределении, чем руководствовались стороны, подписывая договор, и понималили они значение своих действий и их правовых последствий. Конечно, нотариальнаясделка тоже может быть результатом угроз либо насилия. Но сторона, подвергшаясянасилию, имеет возможность в присутствии нотариуса сделать заявление отом, что сделка совершается не на добровольной основе, что нотариус можетсам заметить по поведению этой стороны сделки.

Вот довольно распространенная ситуация. Стороны вроде бы договорилисьо всех существенных условиях сделки, подписали ее и зарегистрировали (необращаясь к нотариусу). С этого момента сделка считается заключенной. Нозатем вдруг одна из сторон обращается в суд с иском о признании сделкинедействительной, обосновывая этот иск тем, что сделка им подписана в состоянииопьянения, когда он, ничего не понимая, подписал какой-то клочок бумаги,полагая, что выполняет просьбу ответчика оставить свой номер телефона иполное имя. Можно также сослаться на угрозы, на несуществующий долг передответчиком, которым последний угрожал в случае невозврата в срок и т. п.(см. главу "Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья"). Такимобразом, если сделка не удостоверена нотариально, у приобретателя практическинет никаких доказательств, опровергающих доводы истца.

Поэтому, несмотря на то что пошлина, взимаемая нотариусами, превышаетплату за государственную регистрацию сделки, лучше все-таки сделку удостоверитьнотариально. В случае отказа другой стороны от нотариального удостоверениясделки лучше ее не заключать: есть серьезный риск остаться и без денеги без квартиры.

Какие документы необходимо представить нотариусу для удостоверения сделкикупли-продажи квартиры?

Для нотариального оформления сделки купли-продажи квартиры нотариусунеобходимо представить:

Правоустанавливающие документы на квартиру;

Справку БТИ;

Паспорта (или заменяющие их документы) продавца и покупателя;

Свидетельство о браке (или его расторжении) для продавца, если квартирабыла приобретена в период брака. В этом случае понадобится также либо личноеприсутствие супруга(ги) для дачи согласия на сделку, либо его согласиев письменной форме, заверенное нотариально.Нотариус составляет договор, который подписывается обеими сторонами (продавцоми покупателем), после чего нотариус ставит свою заверительную подпись. Государственнаярегистрация сделки Механизм государственной регистрации сделки таков.

1. Стороны собирают все необходимые документы (включая договор купли-продажиквартиры). Какие требования предъявляются к документам при их государственной регистрации?Прежде всего документы должны содержать всю необходимую информацию о продаваемойквартире и иметь подписи сторон. Тексты, наименования юридических ли цс указанием мест их нахождения, фамилии, имена и отчества физических лиц,адреса их мест жительства должны быть написаны разборчиво, полностью, безкаких-либо сокращений (п. 2 ст. 18 Федерального закона).

Не подлежат приему для государственной регистрации документы, имеющиеподчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нихисправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезнымиповреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (п.3 ст. 18 Федерального закона). В скольких экземплярах необходимо представить документы для государственнойрегистрации?Для государственной регистрации необходимо представить договор купли-продажи- по экземпляру на каждую сторону плюс еще один экземпляр. Все остальныедокументы представляются в одном экземпляре (оригиналы).

После государственной регистрации прав каждая из сторон получает подлинникдоговора (п. 5 ст. 18 Федерального закона).

2. Договор купли-продажи и все необходимые документы подаются в учреждениеюстиции по регистрации прав. Обязательно ли присутствие обеих сторон (продавца и покупателя) при государственнойрегистрации сделки?В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующихнотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательнымдля данного вида сделок), заявления о государственной регистрации правподают лично все стороны договора (п. 1 ст. 16 Федерального закона). Какуже говорилось выше, сделки купли-продажи квартиры, за исключением сделкикупли-продажи с пожизненным содержанием, могут заключаться в простой письменнойформе. Это значит, что для государственной регистрации сделки сторонамнеобходимо явиться лично.

В случае, если права возникли на основании договора (сделки), не требующегообязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенногопо желанию сторон, заявление о государственной регистрации подает однаиз сторон договора или сделки. Это значит, что если договор купли-продаживсе-таки был зарегистрирован у нотариуса (как в основном и бывает), тозарегистрировать его может одна из сторон - продавец или покупатель. Можно ли оформить сделку купли-продажи по доверенности?Если по каким-либо причинам стороны (одна из сторон), участвующие в сделке,не могут лично подать заявление о государственной регистрации сделки, онимогут оформить доверенность на любое дееспособное лицо (п. 1 ст. 16 Федеральногозакона). Такая доверенность может быть оформлена у любого нотариуса.

3. После принятия всех документов сторонам выдается расписка в получениидокументов, представляемых для государственной регистрации прав, с их перечнем,а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятиедокументов на государственную регистрацию. В какие сроки проводится государственная регистрация сделки?Государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры проводится непозднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимыхдля государственной регистрации (п. 3 ст. 14 Федерального закона). Однакона практике на это требуется, как правило, 1-2 дня. Может ли государственная регистрация быть приостановлена?Государственная регистрация сделки купли-продажи может быть приостановленав следующих случаях.

Если у регистратора возникли сомнения в подлинности представленных документовлибо в законности самой сделки купли-продажи, государственная регистрацияможет быть приостановлена не более чем на месяц (пп. 1, 2 ст. 19 Федеральногозакона). Стороны, участвующие в сделке, извещаются об этом немедленно.Чтобы регистрация не приостанавливалась, стороны могут представить дополнительныедоказательства законности и обоснованности совершающейся сделки.

Государственная регистрация сделки может быть приостановлена (не болеечем на 3 месяца) также по просьбе одной из сторон, участвующих в сделке.В этом случае надо подать соответствующее заявление, в котором должны бытьуказаны причины, послужившие основанием для приостановления государственнойрегистрации, а также срок, необходимый для такого приостановления (п. 3ст. 19 Федерального закона).

Кроме того, государственная регистрация может быть приостановлена наосновании определения или решения суда (например, суд вынес определениео наложении ареста на продаваемую квартиру) (п. 4 ст. 19 Федерального закона). В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации сделки?В государственной регистрации договора купли-продажи квартиры может бытьотказано в случаях, если:

- с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащеелицо (например, гражданин, не являющийся собственником жилого помещенияи не имеющий доверенности от собственника на совершение подобных действий);

- документы, представленные на государственную регистрацию, по формеили по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства(например, в договоре купли-продажи отсутствуют существенные условия заключениядоговора или в правоустанавливающих документах содержатся исправления,специально не оговоренные);

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствуетоб отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (п.1 ст. 20 Федерального закона).

При принятии решения об отказе в государственной регистрации сделки сторонамв письменной форме в течение не более 5 дней после окончания срока, установленногодля рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа (п.3 ст. 20 Федерального закона). Куда следует обращаться для обжалования отказа в государственной регистрациидоговора купли-продажи квартиры?Отказ в государственной регистрации договора купли-продажи может быть обжалованв суде (п. 3 ст. 20 Федерального закона). Каков размер платы за государственную регистрацию договора мены?Определенной ставки за регистрацию договора купли-продажи не существует,однако установлено, что для граждан максимальный размер платы за государственнуюрегистрацию любой сделки с недвижимостью составляет 3-кратный установленныйзаконом минимальный размер оплаты труда - ММОТ (п. 1 Постановления ПравительстваРФ от 26. 02. 98 г. "Об установлении максимального размера платы за государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставлениеинформации о зарегистрированных правах"). Передача денег за квартиру Главное, необходимо помнить, что деньги должны передаваться только послегосударственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Как уже говорилосьвыше, стороны сначала подают все необходимые документы для регистрации,а потом получают зарегистрированный договор. Только после этого происходитпередача прав собственности. В течение же времени между подачей документови получением зарегистрированного договора стороны еще имеют возможностьпередумать и отказаться от заключения договора, поэтому деньги до этогомомента передавать не следует.

Сейчас большое распространение получила передача денег через банковскиеячейки. Все фирмы, занимающиеся оформлением готовых документов, предлагаютименно этот механизм, хорошо зарекомендовавший себя как наиболее простойи безопасный. Заключается он в следующем. Перед оформлением договора купли-продажистороны встречаются в банке, где оформляется специальный договор, по которомупродавец квартиры имеет право получить деньги, находящиеся в банковскойячейке, только при представлении зарегистрированного договора купли-продажиконкретной квартиры. Как правило, устанавливается определенный срок (скажем,5 дней), в течение которого после регистрации договора продавец может реализоватьэто право. В договоре содержится указание на то, что, если по истеченииэтих 5 дней продавец за деньгами не придет, их может забрать покупатель.До момента государственной регистрации сделки ключи от банковской ячейкихранятся у покупателя, и сразу после регистрации они передаются продавцу.При закладывании денег в банковскую ячейку присутствуют только продавец,покупатель (возможно, в сопровождении доверенных лиц) и представитель банка.Деньги пересчитываются, проверяются на подлинность и затем закладываютсяв сейф.

 

Дополнение:

Если Вы выбрали объект для покупки, то вносите аванс или задаток. Обращайте внимание, что это два разных юридических документа, и по одному из них, если сделка не состоится, Ваши деньги к Вам не вернутся. Зарезервировав площадь, обязательно проверяйте юридическую чистоту квартиры, попросив для этого у продавцов на это некоторое время. Соберите копии документов подтверждающих личности продающих квартиру людей, попросите показать вам подлинники, затем попросите документы, подтверждающие их право на собственность по данной квартире. Не забудьте продавцов попросить взять справки из наркологических и психоневрологических диспансеров, о том, что они полностью здоровы и никогда не состояли на учете в данных учреждениях. Ваш агент, по доверенности, поможет собрать весь остальной список документов, которые покажут, не ущемляются ли права детей и прочих личностей прописанных на данной площади. Справка, заказанная в Едином государственном реестре прав, и выписка из домовой книги укажет на количество зарегистрированных лиц и собственников.

(Зарегистрируйтесь или Авторизуйтесь)

 

Я считаю, что агенты нужны потому что они варятся на рынке постоянно и видят отличные варианты для покупки. Ну я имею ввиду хорошие агенты, а не всякие безработные случайно попавшие в этот бизнес. Т.е. заплатив стоящему агенту, можно получить дорожающий объект. Что гораздо выгоднее чем не платить агенту и взять неликвид самостоятельно.

 

Действительно я - профессионально работаю на рынке недвижимости с 1992 года. Тут Вы не ошиблись.

В отношении "запугать" - Ваша неправда. Предостеречь. Действуйте самостоятельно. Но при этом разбирайтесь в ситуации: где надо бояться, а где и нет.

Что же касается нотариуса, то в ее функции не входит "держать свечку". Нотариус удостоверил Вашу личность и Вашу подпись. Он имеет такие полномочия. При этом ответственность за достоверность ложится полностью на Вас. Если бы Вы в заявление написали бы, что Вы считаете себя дураком, то нотариус удостоверил бы и это Ваше заявление и взял бы за это те же деньги.

Удачи.

 

Ленобмен. Рубрика: СТРАШНОЕ ДЕЛО.

Столько за время моей работы было услышано историй о том, как люди лишались и площади и денег.

И при этом, не все они носили характер дежурных сплетен, распространявшихся в 90- х годах со скоростью ветра. Наверное, не все было неправдой. Но за то время, пока история переходила из уст в уста, она обрастала такими подробностями, что отличить, где правда, а где вымысел не представлялось возможным.

Говорить о том, что в средствах массовой информации тоже не всегда можно было понять где правда, а где фантазии автора на тему недвижимости. Впрочем, порой четко было видно, что автор, не совсем углубляясь в юридические аспекты проведения сделок с недвижимостью, делает такие ляпы, что даже не сильно просвещенному человеку становится ясно, это попытка выдать свои вымыслы за правдивую историю.

Наибольшее количество таких историй было из серии, что «нельзя доверять никому», в том числе агентам недвижимости. Агенты сплошь и рядом заняты только тем, что ищут и находят желающих продать свою площадь и при этом единственное, что на уме у этих самых агентов – это оставить бедных граждан и без площади и без денег. Поэтому, очень многие граждане, насмотревшись передач и фильмов про «черных риэлторов», стали обращаться для решения своих вопросов к знакомым, ища поддержки не у легально работающих агентов, а у «многоопытных всезнающих посредников», которых стали называть маклерами – так же, как называли посредников, которые работали с обменными вариантами еще до перестроек и приватизаций. Мотив понятен – стоимость услуг агентства и частных посредников (маклеров), очень отличается.

Большинство маклеров обещают сделать сделку вообще даром, объясняя, что со своих понятное дело денег не возьмет, а возьмет так с покупателя.

Но поскольку люди свои, и все делается для клиента бесплатно, то и естественно клиент должен ответить полным доверием и даже если кто и будет задавать вопросы, то отвечать на них не нужно, а всех отправлять за ответом к специалисту, который на самом деле является и самым его лучшим другом. А лучший друг идет на поиске покупателя, который и денег за квартиру заплатит и даст пожить продавцу столько, сколько нужно для того, что бы другую квартиру найти. Ну, вот все вроде бы хорошо. И покупатель найден. Покупатель готов денег заплатить, но вот боится, что продавец прописанным останется, поэтому нужно выписаться, сходить к нотариусу оформить договор купли – продажи, а жить можно сколько хочешь. Деньги будут, и квартиру купим, и доплата будет большая. Хорошо! И покупатель улыбается, и никто из квартиры не гонит. Люди хорошие. Теперь «обмыть» по русской традиции, и дело сделано. Остается только завтра богатым проснуться, а говорили, что все сложно и страшно. Вот какой я умный, вот как быстро все сделали, главное бесплатно, а теперь можно и отдохнуть.

Ну, не надо говорить, что, как правило, на этом все и заканчивалось. Как только покупатель получал регистрационное свидетельство, которое выдавалось в течение одного, трех дней, продавца просили покинуть квартиру. А на вопрос: «Где же деньги?»,- никто отвечать и не собирался. Ведь по документам все расчеты с продавцом произведены. Даже расписочки имеются.

Это стандартная «разводка». И сколько бы об этом не говорили, все – равно, найдутся любители бесплатных услуг, которым никогда не объяснишь, что в мышеловке как раз сыр и бесплатный.

Как правило, в таких случаях продавец остается и без денег и без площади.

Очень много на рынке недвижимости предложений по продаже объектов долевого строительства. Здесь ситуация как будто бы специально создана для недобросовестных «продавцов воздуха».

Пользуясь потребностью граждан получить площадь лучшего качества и недорого, заказчики, застройщики, даже подрядчики и посредники привлекают большое количество людей поучаствовать в этой лотерее.

Но есть и другая категория клиентов на рынке недвижимости – это конкретно зомбированные приобретатели квартир долевого строительства. Сколько я знаю замечательных людей, кто не поддался голосу разума, и понес деньги в строительную фирму, как на заклание.

Что объединяет такое количество людей желающих получить внести денежные средства на этапе незавершенного строительства дома?

Сначала я была уверена, что это категория людей, имеющих средние финансовые возможности, но желание приобрести квартиру недорого у них является определяющим фактором. Конечно, были и такие но, когда я стала брать с клиентов расписки о том, что они ознакомлены со всеми рисками рынка долевого строительства, большинство покупателей писали их с таким видом, что становилось понятно, именно эти риски их и привлекают.

Воображаемая квартира воспринималась ими как ВЫИГРЫШ. Это новый «кайф». Новая рулетка. Насколько меняется поведение таких людей, когда выясняется, что на этот раз выигрыша не случилось. То, есть это категория покупателей - азартных и увлекающихся адреналинщиков. Я наблюдала за такими людьми, когда они вносят денежные средства заказчикам. Внимательно читают договор. Уже зная обо всех рисках , они перечитывают пункты, где описываются случаи форс мажорных обстоятельств, у них начинают гореть глаза. Чувство игрока перед игрой. Вот оно – началось. Есть! Пошла игра.

Я сама знаю одного человека, который дважды вносил денежные средства в долевое строительство и дважды оказался в списках обманутых дольщиков. Никакие уговоры, никакой собственный печальный опыт не мог его заставить отказаться сыграть еще раз.

Сейчас в долевом строительстве случилось то, что и должно было случится,- стали банкротится фирмы, пирамида пошла к завершению, и люди стали боятся все больше и больше.

Новые договора некоторых фирм представляют собой хрестоматийную работу по психологии. Большая часть договора пестрит такими фразами, от которых у человека растет уверенность в том, что он очень скоро получит ключи от этой квартиры. Много места уделяется ответственности клиента за техническое состояние квартиры, и что еще больше радует глаз - это штрафные санкции за отказ произвести регистрацию прав собственности на свой объект. Прочитав такой договор так и хочется доказать, какой ты добросовестный и исполнительный клиент и внести уже скорее полную сумму денежных средств, а то даже неудобно перед людьми, которые так о тебе заботятся, а ты тут только время у них отнимаешь.

Но вторичный рынок недвижимости гораздо разнообразней, чем первичный. Соответственно и способы, которыми пользуются жулики гораздо разнообразнее.

При таком количестве «подводных камней» на рынке очень желательным для криминальных целей, является клиент, который имеет высшее образование и очень большие амбиции по части собственных возможностей и умений.

Это – просто находка. Его не надо отговаривать идти в это агентство, где работают агентами люди «практически не имеющие никакого образования, при этом ничего, кроме сбора документов делать не умеющие, а денег берут «немерено». Вот пусть с лохов и берут. Но, он то – не лох, он то и сам все можешь сделать. Вот и делают сами. Хорошо, если попадется в цепочке продаж объектов агент опытный – может и пронесет. Но, если не пронесет, если «ручки подложит» не тот агент, а человек, который намеренно и давно ждал «своего клиента», то чем дело кончится? Я знаю, как такой уверенный в себе господин, потерял почти 7 миллионов рублей. И только потому, что положился на себя – решил обойтись собственными силами и приобрел объект по поддельным документам.

Скажете, никто не застрахован. Наверное, но такой продавец не захочет иметь дело со свидетелями, да еще вдруг все-таки агент внимательный попадется.

Был случай, когда, подбирая дорогую квартиру для своего столичного клиента, агент (а это была женщина), представляясь покупательницей, осматривала подходящие объекты. У клиента были достаточно жесткие требования и очень мало времени, поэтому агенту приходилось осматривать квартиры сначала самой. Осматривая очередной вариант, агент обратила внимание на то, что слова хозяйки не соответствуют тому, что она видит. Речь шла о том, что продавец живет здесь достаточно давно и квартирой пользуется постоянно. Но, удивило агента, что к бытовой технике давно никто не прикасался. У хозяйки был вид не дамы под 50 лет, а 40 летней тети, которая забыла, когда ухаживала за собой. Но на вопрос, почему она кутается в шаль, может квартира холодная, она сказала, что делала недавно операцию косметическую и теперь все время мерзнет. Ну, а когда кот не отреагировал на голос хозяйски, то подозрения переросли еще и в уверенность. Поблагодарив продавца, агент, играя роль покупателя, попросила хозяйку придти со специалистом еще раз. На что, продавец, грубым практически диктаторским тоном заявила, что с агентами она дела иметь не собирается, а лучше такой умной и красивой даме скинет цену этак процентов на 5, а если все сделать быстро, потому что ей деньги срочно нужны, то и на 10. Так и ушел агент, а через неделю выясняется, что кто-то купил таки эту квартиру, только продавец оказалась подставной, а документы настоящие. Вот так и бывает. Стоимость объекта оценивалась в 19 миллионов рублей.

Я не буду рассказывать истории, связанные с гражданами, вышедшими из мест не столь отдаленных. Эти истории похожи одна на другую, и я не буду повторяться.

Но вот история, которая показалась мне поучительной для агентов, и советую обратить на нее внимание. Обычная весьма бытовая ситуация. Есть комната, которую выставили в продажу по нормальной рыночной цене в двухкомнатной квартире. Печальная история. Развелись родители и поскольку только они являлись собственниками квартиры, то определили права пользования, правда через суд, но по документам получилось, что в пользование к бывшему супругу перешла комната 18 квадратных метров, которую он собственно и продавал. Покупатель, выяснил, что все необходимые документы к продаже готовы. Сам дошел до нотариуса, убедился, что можно покупать комнату по договору купли-продажи и спокойно приобрел площадь, которая и была на него благополучно зарегистрирована. После чего передал деньги продавцу и решил уже въехать, как увидел, что в этой комнате поселился взрослый сын продавца, который в свое время отказался от приватизации. Очень удивленный и раздосадованный он подал в суд и …… проиграл его.

Сейчас все ищут продавца, но найти его пока не могут. В чем же дело? А дело в том, что юноша, отказавшись от участия в приватизации, сохранил права пользования всей квартирой.

Можно долго рассказывать о способах, которые используют мошенники при передаче денежных средств. Был случай, когда заложенные в сейфовое хранилище денежные средства, предназначенные продавцу, покупатель хотел арестовать, что бы по решению суда выдать только сумму, указанную в договоре купли-продажи. Не надо говорить, что тот же покупатель и уговорил продавца указать балансовую стоимость в договоре, что бы не платить государственную пошлину одному и налог с продажи другому. И если бы продавец вовремя не подключил специалистов, то и неизвестно, чем бы все кончилось.

Зачем я все это пишу? Да для того, что бы Вы, выходя самостоятельно на рынок недвижимости, отчетливо понимали, что здесь работают не только профессиональные агенты, но очень профессиональные мошенники. И если у первых количество клиентов уменьшится, то у вторых их будет больше. Выбор за Вами.

Действуйте Разумно. Елена

 

Почитал и тех и этих. Посмеялся.

Я хочу вас огорчить. Зачем мне искать вам объект дешевый, что б вы заработали на нем деньги перепродав ? Я сам решу сним проблемы, куплю и продам , вы мне тут просто не нужны.

А самое эффективное вложение отнюдь не в жилую недвижимость.Но это уже отдельная тема беседы.