Оптимальный срок ипотеки: сколько это? критерии выбора ипотечного кредита

Выбор срока ипотечного кредита - одно из важнейших решений заёмщика при покупке квартиры. На что он влияет?

1. Программы кредитования. Как правило, при увеличении срока кредита процентная ставка, предлагаемая банком, также увеличивается.

2. Размер ежемесячного платежа и переплата по кредиту. Увеличение срока кредита снижает значение ежемесячного платежа, но увеличивает переплату (при неизменной процентной ставке). То есть, с одной стороны, срок должен быть как можно меньше (минимизация переплаты по кредиту), а с другой - как можно больше (уменьшение платежа, "страховка" на случай снижения дохода). Кроме того, большой срок кредита может быть оправдан ожиданием в перспективе роста инфляции, который безусловно будет выгоден заёмщику. Как искать оптимальное решение? Очевидно, необходимо понимать, как зависит размер платежа от срока кредита при заданной процентной ставке. В обычных онлайн калькуляторах такая зависимость пользователю не показывается. .

На что следует ориентироваться? Лучше - на ежемесячный платеж. Он должен быть достаточно низким, чтобы заемщик не рисковал "не потянуть кредит". При этом чрезмерная перестраховка обернётся высокой переплатой по кредиту, но следует помнить, что существующий механизм частичного досрочного погашения позволит пусть не устранить этот недостаток, но существенно его ослабить.

 

Оплата ипотеки: мифы или реальность

В интернете и прессе часто мелькают рассказы о переплате по ипотеке в 2 – 3, а то и в 5 раз. Правда ли это?

Мифы и легенды

Есть несколько утверждений, которые чаще всего служат «аргументами против» и основными страхами перед ипотекой.

«Пока выплатишь кредит со всеми процентами — можно две квартиры купить!»

С математической точки зрения это утверждение верно. При ставке кредита 12% и сроке 10-15 лет сумма выплат по кредиту действительно может превысить сам кредит. Но это экономическое свойство денег: если берете кредит на определенный срок, то за него необходимо платить. Нужно смотреть не на итоговую сумму, а на ежемесячный платеж. При 30%-ном первом взносе платеж за одно- или двухкомнатную квартиру немногим больше, чем за аренду аналогичного жилья. И если выбирать между оплатой аренды чужой квартиры и оплатой пусть кредитной, но своей, второе — более разумный вариант.

«Мало ли что будет завтра»

Почти никто, просчитывая платежи по ипотеке, не берет в расчет инфляцию. А зря — именно она, как ни парадоксально, делает ипотечный кредит выгодным мероприятием. Экономические реалии в нашей стране таковы, что сложно предсказать даже то, что будет через два года, а ставка инфляции ниже 8% не опускалась в принципе. Соответственно, именно на 8% ежегодно дешевеет ваш кредит. И вполне вероятно, что при растущих темпах инфляции ваш кредит лет через 10 может стать едва ли не вдвое дешевле (а если вспомнить, что при всем этом жилье отнюдь не падает в цене, перспектива получить в итоге квартиру с минимальной переплатой и вовсе выглядит очень заманчиво).

Средняя ипотечная ставка в Санкт-Петербурге составляет 12,75% годовых, за рубежом ипотеку выдают под 6% годовых. Возьмём средний размер кредита в 2 млн руб. За средний срок в 15 лет переплата Петербургской ипотеки составит 2 495 тыс руб, при зарубежной ставке переплата будет 1 035 тыс руб. Здесь мы учитываем исключительно математический расчёт. Без учёта уровня инфляции, роста цен на недвижимость, частичного досрочного погашения и т.д.

Почему в России ставка по ипотеке выше, чем на Западе?

Исключительно по макроэкономическим причинам. Что характерно, копить на квартиру, как у нас, так и на Западе можно десятилетиями

Но ставка по ипотеке определяется стоимостью капитала внутри страны. В России нет долгосрочных источников вложения, за исключением пенсионного фонда.

На западе механизм привлечение долгосрочных вложений давно есть. Это и полноценно сформированный пенсионный фонд, и инвесторы, которые готовы вкладывать деньги на максимальные сроки под минимальные проценты. В России такого механизма нет. Поэтому и ставка выше, увы

Уровень инфляции в России и на Западе.

Для того чтобы оценить перспективы и будущие ставки, на что можно рассчитывать, достаточно включить здравый смысл и логику.

Кто будет в стране предоставлять кредиты по ставке на уровне инфляции или тем более ниже ее уровня? Это нонсенс и так не бывает. Официальный уровень инфляции за 2012 год составил около 6,5%. При этом многие неофициальные источники называют цифру, которая в несколько раз выше. Т.е., ниже 6.5% ставка по ипотеке не может быть ни в коем случае, а чтобы покрыть свои риски, банки предлагают процент редко когда ниже 10%. Бизнес есть бизнес.

А вот на Западе в некоторых странах уровень инфляции может быть вообще отрицательным – дефляция (удорожание капитала). Любая дефляция или инфляция происходит, как правило, под жесточайшим контролем государства. Поэтому ставка инфляции выше 1% - 3% не поднимается.

Множество подробностей, наглядные графики и интересные детали можно прочесть у нас на сайте, но в общем и целом страхи "к черту эту ипотеку, пока выплачиваешь, три квартиры можно было бы купить", мягко скажем, необоснован

 

1. такая ставка возможна при первоначальном взносе от 40% не пудрите голову

2. вот потому и срок кредита увеличивают заемщики, чтобы выжить

3. таких в Питере- не более 10% заемщиков наберется. Остальные еле-еле наскребают 10-15% от суммы

4. тут полностью согласен. Именно поэтому мы и влезли в ипотеку

5. опять же- см. мой ответ по п.1

6. это уже первоначальный взнос в 50%. Очень редко сейчас покупают однушки по такой стоимости. А двушки стоят от 4 лямов.

7. попахивает скрытой рекламой, можно уйти в БАН. Предупреждение!

 

Вроде тема актуальная, а желающих порассуждать не нашлось!? Что у двоих с murmur только ипотека?

 

а то ж. остальные- понаехавшие, живут в аренде)))

 

Сонька золотая ручка, здесь сложно рассуждать. У каждого своя ситуация: свои доходы, свои расходы, свои требования к жилью, срочность приобретения и т.д. и т.п.

В итоге все очень индивидуально.

 

оптимально - снимать хату и копить в зелени на квартиру..

иМпотека - для тех, кто считать не умеет..

 

1. Добавлю только, что через некоторое время, когда накоплена большая часть суммы, процентов 60-70 то ипотеку брать можно - ибо платеж по ипотеке становится меньше чем аренда за такую квартиру.

 

ах-ха.....стесняюсь спросить...ты накопил уже сумму в 40% от стоимости?(специально взял меньше 60%)

 

но если нервы крепкие, эти 60-70 % лучше оставить на депозите и копить 100

 

Нет, еще не накопил. И что?

Я не уверен. Дело в том, что тебе надо где-то жить, (если ты не бездельничающий инвалид-социальщик, которому государство безусловно справедливо дало жилье), и к тому времени снимать становится просто невыгодно - потому что за аренду ты отдашь больше, чем отдал бы проценты банку по ипотеке за эти 30% жилья. Это собственно переломный момент, когда надо переставать копить и покупать.

 

возьми калькулятор в руки, и посчитай

вводные данные:

аренда квартиры 6% годовых от её стоимости

импотека - 12 % годовых..

депозиты 11-16% годовых в рублях

в долларах считать сложнее..

 

Где ты такие условия нашел?

Нормальные цифры - ипотека 13%, депозиты 5-6% максимум, инфляция 6-7%.

Деньги, лежащие на депозите дохода не приносят, они сгорают просто чуть медленнее, в лучшем случае защищаются от инфляции.

Плюс ты хорошо заметил - квартира стоит 6% от ее стоимости, а ипотека 12-13% от суммы кредита. Объяснить разницу? Я не случайно писал про 60-70% от суммы квартиры. Возьми калькулятор, и посчитай, сколько будут составлять проценты банку о 30% стоимости квартиры по сравнению с арендной платой.

 

получается, что ты у банка снимаешь 30% квартиры, по-цене 100%

а ведь 70% можно положить на депозит от 12% годовых..

дальше сберкассы не ходил?

 

Нет, не получается. Ты в курсе, что ипотека расчитывается от суммы кредита, а не от суммы всей покупки?

Нельзя.

Посмотрел на сайте раффа где я получаю зарплату. Ну развей мои предубеждения, покажи ссылку на условия где дают 12% годовых по вкладам.

PS: Тиньков дает 11%, это максимум что мне известно. Я надеюсь ты в курсе, что при снятии вклада, с тебя удержат подоходный налог, на то, что больше чем ставка рефинансирования?

 

1. так и получается, что за пользование остатком кредита, платишь как за сьем целой квартиры.

а ведь, за внесенные деньги можно получать проценты по-депозиту..

2. банки.ру ссылка..

3. кто год назад вошел в тиньков, получают 16,5

сейчай, вроде, на 1,5 % меньше..

 

Так ты и живешь в целой квартире, а платишь меньше чем за ее аренду, в таком случае.

Не получается. Депозит не приносит дохода, это максимум сохранение денег от инфляции.

Нет, ты конкретно покажи. А то там много что написано, но по факту подводных камней везде хватает.

Звучит как секта. Пруф можно, насчет 16.5 процентов?

Вообще судя по твоей логике, выгоднее квартиру вообще не брать, а после накопления ста процентов суммы держать ее на депозите 12% годовых и снимать дальше. Мне объяснить, почему в современном мире вообще и этой ситуации в частности твои влажные мечты о жизни рантье не работают?

Только давай брать реальные данные, а рассказы про вклады в 17% годовых оставь бабушкам, которым ты договор пытаешься впарить.

 

обьясни

только без историй за последнии 10 лет

давай будем в пример ставить более цивилизованные страны

испанию, например

про лесенки

(Зарегистрируйтесь или Авторизуйтесь)

 

1. Инфляция. Да, да, да, не забывай про инфляцию, которая жрет вклады.

2. Высокая доходность == высокие риски.

И да, почему это без истории? Давай с историей. Кризисы они не только последние 10-15 лет, они случаются постоянно. Это только в твоих розовых мечтах можно положить накопленные деньги в банк и стабильно получать прибыль.

1. Мы не в еврозоне, которая кстати тоже переживает далеко не лучшие времена.

2. Если ты про недавний испанский кризис, то как в анекдоте про раввина и еврейскую девушку - "не переживайте, как вы ни ляжете, вас все равно выипут." Там нагнули всех, у кого и вклады были, и у кого кредиты. В этом плане мы от них недалеко ушли.

Это игрушка для лохов, которые считать не умеют. Ты про комиссии и налоги вспомни. ПРи снятии вклада у тебя снимают подоходный. Почитай что такое ставка рефинансирования, и как с ней связаны налоги с вклада.

На депозите невозможно заработать, это непреложный факт, максимум это спасти свои деньги от инфляции.

 

Так никто не говорит, что на депозитах можно заработать.

Я пытался обьяснить, что есть какие-то альтернативы, вместо натяжки в импотеку, чтобы заиметь желанный бетон..